案例分享——都是买公寓惹的祸焦点资讯

2023-05-16 17:28:02
来源：法务网

笔者最近正在承办一个比较特殊的房产纠纷案件，因为这个案件比较具有典型性，又恰逢2023年4月20日最高法发

笔者最近正在承办一个比较特殊的房产纠纷案件，因为这个案件比较具有典型性，又恰逢2023年4月20日最高法发布了《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》，所以笔者将案例分享出来，希望广大购房者在以后购买商品房及处理类似纠纷的时候能有所注意。

笔者的客户是一对夫妻，二人从二零零几年就来到上海打拼，工作几年后，准备在上海买房定居。由于缺乏购房经验和考虑到通勤、价格等因素后，二人在二零一几年购买了一套酒店式公寓，准备作为婚房居住。但不幸的是，房屋买卖合同签完，交了一半房款后没几个月，房子就被查封了。原来这个楼盘的开发商A公司早就有些问题，不断用房子抵押，最终导致资金链断裂，老板进去了，客户的房子也一直被查封着，这一封就是十年。

后来，由于这个楼盘的业主不断地上访，当地政府经过多方努力，终于找到了第三方垫资把楼盘盖完，满足了交付条件。正当业主们兴高采烈地准备收房入住的时候，A公司的大债权人B却对A公司提起了破产诉讼，最终法院裁定A公司破产。进入破产程序后，B又向法院提起了诉讼，要求确认A公司名下的房产是破产财产，业主只享有普通债权，笔者的客户便在此列。彼时，《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》还尚未发布。

(资料图)

这个楼盘虽然是酒店式公寓，但由于业主购买时间比较早，十几年间随着上海房价的不断上涨，房屋的价值也已经翻了几倍。如果业主不能拿到房子，只能按当时支付的购房款作为普通债权的话，不论最后是不是能得到偿付，其损失也将会是巨大的。

对于类似房屋被查封的执行纠纷案件，最高法2015年就发布了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，并在2020年进行了修订。其中对于购买房地产开发企业的商品房被查封后的归属问题，是这么规定的：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

这个条款里面最容易产生争议的就是其中第二条的“所购商品房系用于居住”。如果客户购买的是住宅，其规划用途就是居住，就不会产生争议了，但问题就是客户买的是酒店式公寓，其设计的用途是作为酒店式公寓，但其土地性质是办公。这种情况其实在现实生活中很常见，有大量酒店式公寓的土地都是办公用地性质。但也是因为这种情况的存在，导致这类案件的裁判存在争议点。笔者检索了最高法和一些高院的裁判案例，对于酒店式公寓是否能被认定可用于居住，目前尚无统一定论，支持和反对的裁判案例都有。因此，在个案中，就需要双方当事人努力争取对己方有利的判决了。

笔者的客户可能没有想到，本来是一个欢欢喜喜购房定居的故事，却陷入了长达十多年的纠纷与痛苦中。仅仅是住宅和公寓的些微差别，却可能导致天差地别的不同结局。其实，笔者在办理该案时发现，在客户签订购房合同的前一个月，A公司就有楼盘被查封的记录。如果客户当时能够小心谨慎些，可能也不会遇到这么大的一个坑。因此，笔者也想在此提醒广大购房者购房时要小心谨慎，不要轻信他人的话，要做好调查研究工作，谨防踩坑。

文案：曹凯

审核：李雨新

编辑：周志坚

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